La Résiliation Du Bail Commercial En Droit De L’ohada – Que Dit La Loi
On entend donc par bail à usage professionnel, l'accord intervenu entre le propriétaire d'un immeuble (le « bailleur ») et une personne physique ou morale (« le preneur »), par lequel ce dernier est autorisé à prendre en location ledit immeuble et y exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou toute autre activité professionnelle. Mais les parties sont elles libres de donner au contrat de bail à usage professionnel le contenu qu'elles veulent? Voilà la question qu'il sied de se poser dans la présente réflexion! II. Liberté des parties et ses limites L'article 104 de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général offre aux parties au contrat de bail à usage professionnel, la liberté de fixer la durée de celui-ci. Le bail à usage professionnel peut donc être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Par ailleurs, le preneur dispose du droit de demander le renouvellement du bail à durée déterminée après l'expiration du terme initial. Il s'agit là d'un droit subjectif et strictement personnel au preneur.
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9. En cas de décès du preneur, le bail à usage professionnel prend-il fin? En cas du décès du preneur, personne physique, la résiliation de plein droit n'est pas automatique; le bail se poursuis par son conjoint, ses ascendants ou descendants en ligne directe, à condition pour ces derniers d'en formuler la demande au bailleur dans un délai de trois mois à compter du décès. Lorsque les héritiers ne se mettent pas d'accord et qu'il y a pluralité des demandes, le bailleur peut se faire désigner un successeur par le juge. 10. Que se passe-t-il lorsque le bailleur vend l'immeuble? En cas de vente ou de mutation des droits de propriétés sur l'immeuble abritant les locaux donné en bail. Le nouvel acquéreur est substitué de plein droit à l'ancien bailleur et doit poursuivre le principe constitue donc d'une part, une exception à l'effet relatif des conventions en impliquant le tiers extra nei dans une relation contractuelle à laquelle il n'a pas été partie au départ et d'autre part, il est un verrou important de protection de la pérennité de l'investissement tant prisée par l'opérateur économique.
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Cette question est au centre de notre recherche dans le souci de savoir qui peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial et qu'en est-il des réalités sur le terrain. Certainement, il y a des manquements qui peuvent être les causes de refus au renouvellement du bail sans avoir à régler une indemnité d'éviction. Le bailleur peut aussi s'opposer au renouvellement s'il estime que le locataire ne retient pas à la source l'impôt sur le revenu locatif, vu que la loi fiscale congolaise a un caractère impératif et fait du locataire un redevable légale auprès du fisc. Et occuper seul le local ou au profit de ses descendants mais dans ces dernier cas, il est obligé de régler une indemnité d'éviction au preneur sortant pour avoir évincé son droit au renouvellement de bail à usage professionnel.
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En particulier, il a droit aux loyers qui doivent correspondre à la valeur locative. En dépit du droit au locataire bénéficiant d'un bail à durée déterminée ou indéterminée au renouvellement du bail, le propriétaire peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction s'il: - Justifie de motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant (Ex: le locataire ne paie ses loyers, le locataire a cessé toute exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués... ), ce motif ne pourra cependant être évoqué que deux mois après une mise en demeure restée sans effet. - Envisage démolir l'immeuble comprenant les lieux loués et le reconstruire. Voir Art. 124 et 125 AUDCG. Les parties fixent librement le montant du loyer sous réserve des dispositions législatives réglementaires applicables. Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties dans le contrat de bail. À défaut de dispositions contractuelles, il est révisable à l'expiration de chaque période triennale.Le Bail À Usage Professionnel En Droit Ohada En
Dans son chapitre VI, de l'article 123 à l'article 132 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général du 15 décembre 2010 dispose sur les conditions et les formes du droit au renouvellement. Mais il y a un décalage entre l'Acte Uniforme en vigueur et la pratique sur le terrain. La plupart des contrats de bail concluent entre les preneurs et les bailleurs étaient avant l'adhésion de la RDC à OHADA, tandis que la dite Acte Uniforme à introduit en matière de bail à usage professionnel des nouvelles dispositions d'ordre public, notamment l'article 123 qui dispose sur la forme de renouvellement. Le droit au renouvellement, étant qualifié d'une disposition d'ordre public, les parties ne peuvent y déroger. Renvois directement à conclure qu'aucune clause de contrat de bail à usage professionnel ne peut faire échec au renouvellement du contrat de bail professionnel. Beaucoup de preneurs et bailleurs concluent de contrats de bail à durée indéterminé et déterminé particulièrement d'une durée d'un an renouvelable tandis que l' AUDCG prévoit un délais de deux ans et d'autres concluent même de contrat de bail professionnel provisoire, une pratique qui n'est pas prévu dans l'Acte Uniforme portant droit commercial général.
En d'autres termes, le législateur communautaire, par cette formule, s'est encore désintéressé de la question de la compétence juridictionnelle qu'il a entendu renvoyer aux législations des Etats Parties. En pratique, le juge du fond est saisi. De l'introduction de l'instance à la décision Pour ce qui est de l'introduction de l'instance, celui qui sollicite la résiliation du bail commercial doit saisir le juge compétent par requête introductive d'instance (Article 408 du code de procédure civile) ou verbalement. Parce que le droit commercial admet le principe de la liberté de la preuve. La saisine du juge telle que précédemment dit va conduire sur les échanges entre les parties: c'est le déroulement de l'instance. Pour ce qui est du déroulement de l'instance, « les parties doivent se faire connaître, mutuellement en temps utile, les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droits qu'elles invoquent afin que chacune soit à même d'organiser sa défense » (Article 23 Code de procédure civile).